关于公开征求《六安市住宅小区公共收益管理工作指引》（征求意见稿）意见的公告

为规范住宅小区公共收益管理，维护业主的知情权、监督权和合法权益，我局牵头起草了《六安市住宅小区公共收益管理工作指引》（征求意见稿），现公开征求社会公众意见，具体事项如下：

一、征集时间：2026年5月21日至2026年6月20日。

二、征集方式：

（一）登录六安市人民政府网“全市政府网站意见征集平台”（http://www.luan.gov.cn/hdjl/yjzjk/yjzjk/index.html）或六安市城市管理局网站“征集调查”栏目（http://cgj.luan.gov.cn/hdjl/yjzj/index.html）留言；

（二）书面信件。邮寄地址：六安市长安南路与梅山南路交叉口建设大厦11楼六安市物业管理指导中心（收），邮政编码：237000；

（三）电子信件。发送至电子邮箱laswgzx＠163.com。

（四）联系人：陈晨，联系电话：0564--3622776。

来函来件，请在信封表面或者来件主题注明“《六安市住宅小区公共收益管理工作指引》意见”字样。

附件：1.关于《六安市住宅小区公共收益管理工作指引》（征求意见稿）的起草说明

2.《六安市住宅小区公共收益管理工作指引》（征求意见稿）

2026年5月21日

附件1

关于《六安市住宅小区公共收益管理工作指引》（征求意见稿）的起草说明

为提升住宅小区公共收益规范化管理水平，结合全市城市管理领域“治理物业服务突出问题”重大民生实事工作，市城管局物管中心起草了《六安市住宅小区公共收益管理工作指引（征求意见稿）》（以下简称《工作指引》）。现就起草情况说明如下：

一、起草背景及必要性

随着城市化进程的加快，住宅小区作为居民生活的重要载体，其公共收益的管理问题日益受到广大业主关注。在实际管理中普遍存在范围界定不清、成本核算不规范、账户管理不独立、收支公示不透明、使用程序不严谨、监督机制不完善等问题，易引发业主、物业服务企业、业主委员会之间的矛盾纠纷，影响小区和谐稳定与治理效能。

为规范住宅小区公共收益管理，维护业主的知情权、监督权和合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《安徽省物业管理条例》《六安市物业管理条例》等相关规定，结合我市实际，制定《工作指引》。

二、起草过程

（一）调研摸底：全面梳理我市住宅小区公共收益管理现状，广泛收集各地关于住宅小区公共收益管理的先进经验与做法，进行深入讨论和研究。

（二）文件起草：依据相关法律法规，借鉴杭州、厦门等外地先进经验，结合我市实际，起草《工作指引》初稿，明确公共收益定义范围、公开公示、专业审计等核心内容。

（三）征求意见：将《工作指引》初稿面向各县区物业主管部门和市城管局相关科室征求意见，对收集的意见建议逐一梳理分析、充分论证研究，并进一步修改完善后形成《工作指引》征求意见稿。

三、主要内容

《工作指引》共五章二十条，围绕收支确定、管理移交、公开公示、专业审计、监督检查构建全流程管理体系。

（一）明确公共收益收支范围。界定公共收益的收入来源与合理成本边界，详细列举利用共有部分产生的七类收入情形；明确可列支的合理成本项目，建立成本列支“负面清单”，严禁将人员工资、办公经费等纳入扣除范围，从源头规范公共收益核算。

（二）规范管理与移交程序。确立“专户存储、独立建账、公开透明”的管理原则，区分业主大会成立前后等不同情形明确管理主体；要求实行单项目专户核算，严格规定业主委员会成立、物业合同终止等关键节点的资金与账目移交时限，强化资金安全闭环管理。

（三）强化公开公示制度。建立“线上+线下”同步公示机制，明确公示渠道、内容、频次与时限；实行季度公示与年度汇总公示相结合，规范业主异议查询、复核与补充公示流程，充分保障业主的知情权与监督权。

（四）建立公共收益审计机制。构建“定期审计+专项审计”相结合的第三方审计制度，明确不同管理场景下的审计委托主体；规定每5年至少开展1次定期审计，针对换届、合同终止等重点情形及时组织专项审计，要求审计结果公示备案并督促整改，提升管理公信力。

（五）健全监督检查体系。厘清县区主管部门、街道（乡镇）、居（村）民委员会三级监管职责；对未按规定开立专户、拒不公示、侵占挪用等违规行为，明确整改要求、行政处罚及线索移送等处置措施，形成全流程监管合力。

附件2

六安市住宅小区公共收益管理工作指引（征求意见稿）

为规范住宅小区公共收益管理，维护业主的知情权、监督权和合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《安徽省物业管理条例》《六安市物业管理条例》等相关规定，结合我市实际，制定本工作指引。

一、公共收益的收支确定

（一）公共收益收入范围。本指引所称公共收益，是指利用住宅小区业主共有部分和共用设施设备开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有的收益。主要包括：

1.利用小区围墙、出入口、建筑物外立面、楼道、电梯、道闸等所得的经营收入；

2.利用业主共有的公共场地、公共道路停放车辆，开展商业活动，投放通信设备、快递柜、净水机、自动售卖机等设施产生的收入；

3.利用物业服务用房、活动室、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；

4.共有部分被依法征收、征用的补偿费；

5.经业主同意报废的共有设施设备回收残值产生的收入；

6.公共收益利息收入；

7.其他合法共有收入。

（二）公共收益的合理成本。本指引所称合理成本，是指公共收益产生过程中发生的必要的支出。主要包括：

1.法定税费；

2.生产、经营、租赁等过程中产生的设施设备维护费、人工成本和能耗费用；

3.第三方服务费，如委托专业机构管理广告、停车场产生的合理服务费。

以下费用严禁列入公共收益的合理成本：

1.物业日常运营成本，包括物业人员工资福利、办公经费、共用设施设备常规养护费、非收益相关的能源损耗等；

2.物业服务合同中已包含的日常维修、养护费用；

3.保修期内应由建设单位或施工单位承担的维修改造费；

4.依法应当由供水、供电、供气、通讯等专业经营单位承担的管线和设施设备的维修、养护费用；

5.因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

6.其他未经业主同意的支出及与小区无关的费用；

7.物业服务合同中已约定由物业服务企业承担的经营成本。

二、公共收益的管理和移交

（三）公共收益管理应当坚持专户存储、独立建账、公开透明、共同监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

经业主大会决定，公共收益可以用于维修和更新、改造住宅小区共有部分、共用设施设备以及业主委员会工作经费等公共开支以及业主大会决定的其他事项支出。

（四）公共收益管理。

1. 业主大会成立之前，建设单位或者前期物业服务企业利用共有部分产生的收入，应当单独列账，予以公示。物业服务企业可以根据《前期物业服务合同》约定，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容，其中物业服务企业的经营管理费用支出不得超过公共收益的30%。

2.业主大会成立后，住宅小区共有部分的经营、收益的使用和分配方案，应当经过业主大会同意，并在物业服务合同或管理规约中作出约定。经业主大会授权，业主委员会可自行经营住宅小区共有部分，也可委托物业服务企业经营。委托物业服务企业经营的，应当在物业服务合同中约定公共收益的分配比例。

3.未明确公共收益管理单位的，应当在物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）指导和监督下，由居（村）民委员会代管公共收益。

（五）管理单位应当以住宅小区物业管理项目为单位开设公共收益银行专户，依法设置会计账簿，妥善保管原始凭证和会计资料，任何组织或个人不得以任何理由拒绝或规避记账责任。

公共收益应通过公共收益银行专户进行收支，禁止与其他账户共用。不得以个人账户管理公共收益资金。

管理单位应当在实际收取、存储公共收益前开设银行专户。对于已经收取、但还未开设的，应当及时申请补建；对于已经开设、但不符合要求的，应当自本工作指引印发之日起 30 日内完成整改。

鼓励设立居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业三方监管账户。

（六）公共收益要按照《中华人民共和国会计法》《企业会计准则》等相关法律法规实施记账管理。管理单位可以自行记账，也可以委托记账。对未设置会计机构或配备会计人员的，应当委托记账。

（七）公共收益会计账簿应详细体现经营收支账目，包括：公共收益经营收入、支出金额；公共收益的结余和分配情况等；其他应当记录的财务信息，如虽未产生经营收支，但对业主共同利益产生影响的行为。

（八）业主委员会选举产生之日起 10 日内，前期物业服务企业应当向业主委员会移交公共收益及其经营收支账目；拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处（乡镇人民政府）督促其移交。（前期）物业服务合同终止或者上一届业主委员会任期届满时，物业服务企业或上一届业主委员会应当将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交新的管理单位。

三、公共收益的公开公示

（九）公共收益管理单位应当采取线上线下方式，通过在小区公示栏、楼幢门厅、电梯等物业服务区域内醒目位置张贴，以及发送手机短信、业主微信群等电子信息的方式公示公开。线上公示与线下公示的信息内容必须保持一致。

（十）管理单位应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益收支情况进行公示；公示当年第四季度公共收益收支情况时，应当将该年度公共收益的全年收支情况一并公示。公示时间不少于 30 日。

业主有异议的，管理单位应当自异议受理之日起 5 个工作日内接受业主查询。经复核有误的，应在修正后 5 个工作日内补充公示。

（十一）公共收益公开公示应当以文字或表格的形式进行，包括：

1.业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程，以及（前期）物业服务合同等；

2.公共资产明细档案，经营管理合同或者协议；

3.季度、年度经营收支情况，以及管理上发生较大变化的情况；

4.记账或委托记账、审计核查工作情况；

5.其他应当向业主公开的情况和资料。

（十二）管理单位拒不公示或者未按规定公示收支情况的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责成管理单位立即整改，涉及物业服务企业的，应将有关情况报送县（区）物业主管部门，并指导业主委员会或者业主代表对其收支情况进行审核。

四、公共收益的审计

（十三）公共收益管理单位应当委托有资质的第三方专业机构开展审计，费用可以从公共收益中支取。其中：

有业主委员会的，由业主委员会委托对其自行管理或物业服务企业代收代管的公共收益进行审计；

无业主委员会但有物业服务企业的，由物业服务企业委托对其代收代管的公共收益进行审计；

对无业主委员会且无物业服务企业的，由街道办事处（乡镇人民政府）指导居（村）民委员会委托进行审计。

对未按要求开展审计的，县（区）物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）要督促开展。

（十四）公共收益审计分为定期审计与专项审计。其中：

定期审计每 5 年内开展不少于 1 次，由管理单位组织全面审计，原则上，在审计周期内开展过全面审计的可不再重复审计。

专项审计根据工作需要不定期组织，针对业主委员会换届、重新选聘物业服务企业、收支情况不明、日常管理混乱或群众反映问题较为突出的，由街道办事处（乡镇人民政府）或县（区）物业主管部门组织专项审计。

（十五）审计报告应当向全体业主公示，公示时间不少于 30 日，并将审计结果在公示后 3 个工作日内报送街道办事处（乡镇人民政府）、县（区）物业主管部门备案。

（十六）对于审计发现的问题，管理单位应当立即采取措施整改。逾期不改的，由街道办事处（乡镇人民政府）或县（区）物业主管部门依照有关法律法规的规定予以处理。

五、公共收益的监督检查

（十七）县（区）物业管理主管部门负责组织实施公共收益管理政策，督促物业服务企业规范公共收益管理行为，指导街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会加强对公共收益政策执行情况的日常监管。

（十八）街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会负责开展公共收益政策执行情况的日常监管，督促物业服务企业、业主委员会规范公共收益管理行为。定期开展公共收益收支情况的检查和公示，及时发现、纠正小区公共收益管理不规范行为，调处公共收益纠纷。

居（村）民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）做好小区公共收益监督管理工作，及时反映业主诉求和建议。

（十九）物业服务企业有下列行为的，县（区）物业主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，依照有关法律法规的规定予以处罚，并按照规定纳入物业服务质量考核。业主委员会有下列行为的，街道办事处（乡镇人民政府）应当进行调查核实，查证属实的，应当责令限期改正。

1.未按本工作指引开立专户，或未及时进行账户变更或撤销的；

2.拒不或未按规定公布、公示公共收益收支情况的；

3.未按规定对公共收益收支情况开展清查、审计、移交的；

4.侵占、损坏住宅小区共有部分的；

5.其他有侵犯业主合法权益的行为。

（二十）任何单位、个人不得非法侵占、挪用公共收益。对于侵占公共收益等涉嫌经济犯罪的，移交公安部门处理；涉及公职人员的，将问题线索移送纪检监察部门处理。