关于征求《六安市商品房预售资金监管实施细则（修订稿）》 （征求意见稿）意见的公告

为进一步加强商品房预售资金监管，防范商品房交易风险，维护购房人合法权益，促进我市房地产业健康发展，我局牵头对《六安市商品房预售资金监管实施细则》进行修订，形成了《六安市商品房预售资金监管实施细则（修订稿）》，现公开征求意见，有关事项通知如下：

一、征集时间：

2024年10月30日-2024年11月29日

二、征集方式：

（一）登录六安市人民政府网“全市政府网站意见征集平台”（https://www.luan.gov.cn/hdjl/yjzjk/）或六安市住房和城乡建设局网站“征集调查”栏目（http://zjj.luan.gov.cn/hdjl/yjzj/index.html）留言；

（二）书面信件。邮寄地址：六安市梅山南路与长安南路交叉口建设大厦10楼1020室，邮编：237000；

（三）电子信件。发送至电子邮箱391556807@qq.com；

（四）联系电话：0564-5150988。

起草说明

一、起草背景

为进一步加强我市商品房预售资金监管，有效预防出现问题楼盘，保障购房人的合法权益。根据2022年《住房和城乡建设部 人民银行 银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》 (建房〔2022〕16号) 《安徽省住房和城乡建设厅 人民银行合肥中心支行 银保监会安徽监管局 关于贯彻落实规范商品房预售资金监管意见的通知》(建房〔2022〕33号)文件要求，结合工作实际，我局牵头对现行的《六安市商品房预售资金监管实施细则》（六建房〔2023〕10号）进行部分调整优化，确保补漏洞、见实效。

二、起草依据

本次修订主要依据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《安徽省商品房预售资金监管办法》等规范性文件，并通过征集相关部门和部分房地产开发企业意见和建议，结合我局内部组织召开多次讨论会，研究拟定《六安市商品房预售资金监管实施细则（修订稿）》（征求意见稿）。

三、起草内容

《六安市商品房预售资金监管实施细则（修订稿）》（征求意见稿）共分6章34条，对预售资金收存、拨付、使用、解除、监督管理工作，监管银行及账户，以及各相关单位职责等作出明确规定。本次修订主要内容：一是为加强商品房预售资金监管，报财政部门审批，明确由住建部门设立预售资金应急监管账户，实行资金封闭管理，确保用于工程建设和农民工工资支付；二是对重点监管资金额度及资金使用节点进行调整，保障监管账户中留存资金能够满足监管楼栋竣工交付需要，同时考虑企业相关的生产经营需要；三是进一步规范预售资金审核审批流程。

六安市商品房预售资金监管实施细则（修订稿）（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为进一步加强六安市城区商品房预售资金监督管理，促进房地产市场健康发展，维护购房人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部人民银行银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）《安徽省商品房预售资金监管办法》（建房〔2022〕106号）等规定，结合工作实际，制定本细则。

第二条 由市住建部门批准预售的商品房建设项目，全部纳入预售资金监管范围，其预售资金的收存、拨付、使用等适用本细则。

本细则所称商品房预售资金，是指开发企业取得《商品房预售许可证》进行商品房销售，购房人按照与开发企业签订的《商品房买卖合同》约定支付的，用于购买标的房屋的资金，包括定金、首付款、商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款和其他形式的购房款。

第三条 市住建部门负责对核发的商品房预售许可建设项目的商品房预售资金进行监管。

人行六安市分行负责指导商业银行做好监管账户管理工作。

六安金融监管分局负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查。

第四条 商品房预售资金监管实行专户专存、专款专用、开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。

第五条 市住建部门会同人行六安市分行、六安金融监管分局，推动房屋交易合同网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金、银行按揭贷款等数据信息共享。

第六条 商业银行应主动与市住建部门建立的商品房预售资金监管系统联网，实现数据信息共享，确保资金能够实时查询。商业银行应安排专人负责监管系统的操作，跟踪预售监管资金流向。

第二章 监管银行及账户

第七条 市住建部门会同人行六安市分行、六安金融监管分局，综合商业银行的资信状况、监管能力、服务水平、网络技术条件等因素，通过公开招标等方式，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行，中标的商业银行（以下简称“监管银行”），市住建部门将在门户网站进行公示。未中标商业银行的监管账户资金转移至中标商业银行的监管账户。

市住建部门负责建立监管银行名录，与监管银行签订《商品房预售资金监管金融服务协议》，明确双方权利义务关系。

第八条 房地产开发企业申请商品房预售许可前，应当按照一次预售许可申请对应一个账户的原则，在项目所在地监管银行开设监管账户，并在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》中载明。

第九条 市住建部门、监管银行、房地产开发企业应当签订《商品房预售资金三方监管协议》（以下简称“监管协议”），明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。

第十条 房地产开发企业申请预售许可时，应当在商品房预售方案中说明预售资金监管计划。预售资金监管计划应当有以下内容：

（一）项目用款计划；

（二）项目重点监管额度，包括单体工程重点监管额度明细；

（三）监管银行名称、监管账户名称及账号；

（四）其他需要说明的情况。

房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当将监管银行名称、监管账户名称及账号等信息在商品房销售场所显著位置以及市住建部门门户网站进行公示。商品房销售场所同时应有预售资金收存风险提示。

第三章  预售资金的收存、拨付和使用

第十一条 商品房预售资金应当全部直接存入监管账户。购房人根据房地产开发企业出具的《商品房预售资金缴款通知书》, 到监管银行现场办理或者通过预售资金专用POS机刷卡，将购房款直接存入监管账户，房地产开发企业开具收款凭证。购房人申请按揭贷款的，房地产开发企业应当提供监管账户作为贷款到账账户。各商业银行、住房公积金中心签订商品房贷款合同时，应查验收款账户是否为预售资金监管账户。在发放商品房购房贷款时，要将按揭贷款、公积金贷款等资金全额直接汇入预售资金监管账户。

第十二条 市住建部门负责建立健全以楼盘为索引的房屋交易合同网签备案系统及商品房预售管理系统，在办理网签备案时，商品房预售资金同步存入监管账户。

第十三条 房地产开发企业办理商品房交易合同网签备案前，应当查验购房人的购房款存入监管账户凭证，否则不予申请办理备案。

第十四条 监管账户内的商品房预售资金（以下简称“监管资金”）分为重点监管资金和一般监管资金。

重点监管资金是指确保项目竣工交付所需要的资金。重点监管资金用于支付项目建设必须的农民工工资、施工进度款、建筑 材料、设备等相关费用，不得用于缴纳土地款、罚款、税款，以及支付借(贷)款本金和利息、营销费用、开发企业员工工资等。监管额度按栋核准，按照监管楼栋工程建设费用总额的130%确定(含公共配套设施费用)。工程建设费用总额依据市建设工程造价管理机构发布的建设工程单位综合造价乘以监管楼栋的规划许可证总建筑面积(包括地上、地下、配套等面积，地下和配套面积平均到每栋楼）核定。对于全装修商品房项目，还应将装修成本纳入预算总额。监管账户存续期间，相关法院、税务、监管银行等除依据法律法规的明确规定外，不得随意执行监管账户内重点监管资金，设立子公司的开发企业集团公司不得抽调。

一般监管资金是指超出监管账户内重点监管额度以外的资金，可由房地产开发企业提取使用，用于支付项目有关农民工工资、工程款、税款、房地产开发贷款等。

第十五条 房地产开发企业应当根据以下资金使用节点申请使用重点监管资金：

(一)地下结构完成后，地上达到规划设计总层数三分之一时，使用资金额度不得超过核定总额的30%;

（二）地上达到规划设计总层数三分之二时，累计使用资金额度不得超过核定总额的45%;

(三)主体结构封顶时，累计使用资金额度不得超过核定总额的60%;

(四)楼栋内外墙粉刷、保温以及窗户施工安装完毕，外立面脚手架拆除后，使用资金额度不得超过核定总额的75%;

(五)竣工验收合格时，累计使用资金额度不得超过核定总额的90%。

第十六条 房地产开发企业在首次办理预售许可证之前，需向市住建部门申请商品房预售资金监管系统企业监管平台账号并领取监管密钥。申请时应提交以下材料：

(一)企业营业执照、机构代码证书、开发资质证书；

(二)企业法定代表人身份证明；

(三)企业监管平台管理员身份证以及法定代表人委托书；

(四)其他资料。

第十七条 预售资金拨付实行在线申请，开发企业申请重点监管资金拨付的，需在监管平台上传以下资料：

(一)《商品房预售资金重点监管资金使用申请表》及经办人身份证明材料；

(二)开发、施工、监理等项目有关单位联合出具的工程建设进度证明材料及影像资料；

(三)申请向本项目施工单位、材料设备供应单位或者供水、供电、供气、供热等专业经营单位支付款项的，提供与上述单位的合同及对方指定的银行账户。已提前向上述单位支付相关款项的，提供付款证明；

(四)监管账户对账单；

(五)应当提供的其他材料。

市住建部门根据工作实际，结合必要的节点由各项目包保责任人现场核查，并签署意见，自受理申请之日起5个工作日内完成审核，对符合条件的，出具《同意拨付商品房预售资金重点监管资金通知书》;不符合条件的，应当书面告知。监管银行应当依据市住建部门出具的通知书，在3个工作日内完成资金拨付。

第十八条 监管账户累计入账资金超过重点监管资金总额，房地产开发企业在线提交《商品房预售资金一般监管资金使用申请表》及经办人身份证明材料，申请使用一般监管资金。市住建部门自受理申请之日起2个工作日内完成审核。对符合条件的，出具《同意拨付商品房预售资金一般监管资金通知书》;不符合条件的，应当书面告知。监管银行应当依据市住建部门出具的通知书，在3个工作日内完成资金拨付。

第十九条 重点监管资金原则上直接支付给相关施工单位或材料供应商等。支付给总包单位时，每次按照不低于25%的比例转入农民工工资专户。

第二十条 预售商品房项目存在已售逾期未交付或停工等情形，被相关部门认定存在重大风险的，由住建部门指导，报财政部门审批后，设立预售资金应急监管账户。由住建部门通知银行机构将资金转入预售资金应急监管账户，实行资金封闭管理，确保用于工程建设和农民工工资支付。

第二十一条 在特殊时期、特殊节点，预售监管资金超进度拨付用于支付项目工程款、材料款、设备款、农民工工资等相关费用的，提请相关党组（党委）会议研究决定。

第二十二条 监管账户内资金达到重点监管资金监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过重点监管资金监管额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中重点监管资金监管额度的70%。关于商业银行出具保函置换预售监管资金的具体要求，依照《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）执行。

第四章 预售资金监管的解除

第二十三条 商品房项目完成房屋所有权首次登记后，相应地下车位(库)办理销售备案后，监管协议无其他约定的，房地产开发企业可以提交《商品房预售资金解除监管申请表》及经办人身份证明等相关材料，申请解除商品房预售资金监管。

第二十四条 市住建部门自受理申请之日起2个工作日内完成审核。对符合条件的，出具《同意解除商品房预售资金监管通知书》;不符合条件的，应当书面告知。监管银行应当依据市住建部门出具的通知书，在3个工作日内办理完成解除。

第二十五条 房地产开发企业与购房人协商解除商品房买卖合同关系的，应当共同到市住建部门网签备案窗口申请撤销房屋交易合同备案，同时提交《商品房预售资金退款申请表》及有关材料申请退款。市住建部门窗口应当自受理申请之日起2个工作日内完成审核。对符合条件的，向双方出具《同意商品房预售资金退款通知书》,不符合条件的，应当书面告知。监管银行应当依据市住建部门出具的通知书，在3个工作日内将监管资金退回购房人指定的个人账户和贷款银行账户。退款在一般监管资金中优先支取，不足部分可在重点监管资金中支取。

第五章 监督管理

第二十六条 市住建部门负责对监管银行名录实施动态管理，及时淘汰违反本细则规定、未按照协议履行义务、无法承担预售资金监管工作以及违法违规的银行。

第二十七条 房地产开发企业有下列行为之一的，住房城乡建设(房管)部门应当责令限期整改，可以暂停监管资金拨付，并记入企业信用档案，向社会公示。逾期未改正的，应当暂停商品房预售和合同网签备案。造成严重后果的，依法追究法律责任：

(一)未按规定将商品房预售资金全部存入监管账户，或者以其他方式变相逃避商品房预售资金监管的；

(二)以提供虚假材料等欺骗、隐瞒方式申请或者套取监管资金的；

(三)未按规定使用监管资金的；

(四)未按规定进行商品房预售合同网上备案和登记，并私自收取房价款未存入监管账户的；

（五）其他违反本细则或者监管协议的行为。

第二十八条 施工、监理等项目相关单位通过出具虚假证明等方式，协助房地产开发企业违规申请、套取、使用监管资金的由市住建部门依法依规对责任单位和责任人予以处理，并记入企业信用档案，向社会公示。

第二十九条 监管银行应当严格按照监管协议做好监管账户出入账监控，定期与市住建部门进行对账，积极配合商品房预售资金监管工作。发现房地产开发企业存在违规挪用重点监管资金问题的，应当停止拨付，并立即告知市住建部门进行处理。

第三十条 人民法院保全、执行商品房预售资金的，监管银行应当立即告知市住建部门，并严格执行《最高人民法院住房和城乡建设部中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）规定。

第三十一条 商业银行和监管银行有下列行为之一的，住房城乡建设（房管）部门依据协议取消银行监管资格，人行六安市分行、六安金融监管分局依据相关法律法规及考核评价制度作出处理。造成损失的应当承担相应赔偿责任：

（一）违反预售资金三方监管协议，未经住建部门同意，擅自拨付、挪用、划扣监管资金的；

（二）协助开发企业另设账户逃避监管的；

（三）协助开发企业为监管账户开通网银，造成预售资金流失的；

（四）不执行住建部门拨付指令，不及时拨付资金的；

（五）发放贷款的银行未直接将按揭贷款、住房公积金贷款汇入监管账户的；

（六）发生第二十条规定的紧急情形时，监管银行未按要求 协助将商品房预售资金等相关项目资金，汇入应急监管账户封闭管理的。

（七）其他违规行为。

第三十二条 相关部门和单位工作人员在商品房预售资金监管工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的，应当承担相应的法律责任。

第三十三条 金安、裕安区按照本细则执行，其他县区可参照执行。

第六章  附 则

第三十四条 本细则由市住建部门负责解释，自印发之日起执行。原《六安市商品房预售资金监管实施细则》（六建房〔2023〕10号）文件同时废止。