关于公开征求《关于加强住宅物业管理工作的若干措施（征求意见稿）》意见的通知

为进一步加强我市物业管理工作，全面提升物业服务质量和服务水平，根据《安徽省物业管理条例》《六安市物业管理条例》等法律法规，我局代市政府起草了《关于加强住宅物业管理工作的若干措施（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见，并就有关事项通知如下：

一、征集意见时间：2023年5月22日—6月21日。

二、征集方式

（一）登录六安市人民政府网“全市政府网站意见征集平台”（https://www.luan.gov.cn/hdjl/yjzjk/）或六安市城市管理行政执法局网站“互动交流—征集调查”栏目（http://cgj.luan.gov.cn/hdjl/yjzj/index.html）留言；

（二）书面信件。邮寄地址：六安市长安南路与梅山南路交叉口建设大厦11楼六安市物业管理指导中心（收），邮政编码：237000，来函来件，请在信封表面或者来件主题注明“加强住宅物业管理工作若干措施的意见”字样；

（三）电子信件：发送至电子邮箱laswgzx＠163.com。

三、联系人：陈晨，联系电话：0564--3925683。

附件：

1.关于《关于加强住宅物业管理工作的若干措施（征求意见稿）》的起草说明

2.《关于加强住宅物业管理工作的若干措施（征求意见稿）》

2023年5月22日

关于《关于加强住宅物业管理工作的若干措施（征求意见稿）》的起草说明

为进一步加强我市物业管理工作，全面提升物业服务质量和服务水平，市城管局代市政府起草了《关于加强住宅物业管理工作的若干措施（征求意见稿）》（以下简称《若干措施》），现就有关起草情况说明如下：

一、制定的必要性

住宅物业管理与广大人民群众生活息息相关，对改善城市面貌、优化居住环境、维护社会稳定有十分重要的意义。近年来，经济社会发展和人民生活水平不断提高,随着物业管理实践的不断深入和社会对物业管理认识需求的多样化，物业管理中的问题日益增多，这些问题的存在使得住宅物业管理区域内的纠纷和矛盾时有发生。根据我市物业行业管理现状，制定《关于加强住宅物业管理工作的若干措施》旨在促进全市物业管理服务规范化、标准化发展，着力解决人民群众反映强烈的热点、难点问题，不断增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。

二、制定依据

根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《六安市物业管理条例》等法律法规以及住建部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》、《安徽省“皖美红色物业”建设三年行动方案》等政策规定，在借鉴学习省内外其他城市加强住宅物业管理工作的基础上，结合我市实际，制定了《若干措施》。

三、主要内容

《若干措施》共提出了7个方面21条措施，包括：

（一）融入基层社会治理体系。从坚持和加强党对物业管理工作的领导、落实乡镇（街道）属地管理责任、构建共建共治共享格局三个方面，对推动业主委员会和物业服务企业成立党组织，指导监督业主委员会和物业服务企业履职，调动各方共同参与居住社区治理提出具体要求。

（二）加强商品房交付后质量管理。一方面明确了新建住宅小区物业承接查验合格后方可交付使用。另一方面规范了在保修期限内和超过保修期的商品房维修事宜。

（三）加强业主自治组织建设。具体规定了业主委员会和物业管理委员会的组建条件，加强党对业主委员会组建工作的领导，把好业主委员会筹备组、换届小组、物业管理委员会成员和业主委员会候选人的推荐关、审核关和选举组织关。完善业主大会议事规则和管理规约示范文本，规范业主委员会运行。

（四）加强住宅小区安全管理。要求县（区）政府应建立健全房屋定期排查、动态监测、隐患处置等保障制度；物业服务企业应严格开展装饰装修活动巡查，并建立装修巡查台账。

（五）规范物业专项维修资金管理和使用。明确规定业主未交存物业专项维修资金的不予办理物业权属登记，新建住宅小区房屋交付前，开发建设单位应当交存自持房屋的首期专项维修资金，符合相关法律法规的可直接申请使用物业专项维修资金。

（六）提升物业服务质量。一是强化老旧小区物业管理，推行老旧小区“改造提升”与“物业覆盖”双同步。二是切实解决停车难问题，规定住宅小区停车位（库）出售、租赁、附赠等方式、停车位（库）销售或租金的价格应在商品房买卖（预售/现售）合同中要明确约定并公开公示。三是完善服务收费机制，要求价格主管部门要推动形成“按质论价、质价相符”的物业服务市场机制。四是加强物业服务质量管理，县（区）物业管理行业主管部门应会同乡镇（街道）和有关部门定期开展考核，加强信用监管和结果运用等。五是强化物业服务市场监管，公开公示执法进小区清单，加强执法工作衔接。六是完善矛盾纠纷多元化解机制，及时受理、调解矛盾纠纷。七是推进物业管理信息化建设，加快推进智慧物业管理系统建设。

（七）推动物业服务行业高质量发展。强化行业自律管理、强化示范引领、强化宣传引导，促进物业管理服务规范化、标准化发展，营造良好的社会氛围。

关于加强住宅物业管理工作的若干措施

（征求意见稿）

居住社区（住宅小区）是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容。住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。为深入贯彻党的二十大精神，全面落实《中华人民共和国民法典》、《中共中央 国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》、国家、省和市物业管理条例的有关要求，切实解决反映突出的住宅物业服务管理问题，坚持问题导向、标本兼治，建立基于源头治理的长效机制，结合我市实际，特制定以下措施。

一、融入基层社会治理体系

（一）坚持和加强党对物业管理工作的领导。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织。建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力。推动业主委员会成员和物业项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。鼓励流动党员、退休人员中的党员将组织关系转入社区党组织，推动市、区两级机关和企事业单位党组织、在职党员主动参与社区治理，有效服务群众。将物业管理工作纳入各级党组织书记抓基层党建工作年度综合考核，以及领导班子和领导干部绩效考核指标体系。

（二）落实乡镇（街道）属地管理责任。乡镇（街道）要建立物业管理工作机制，指导监督辖区内物业管理活动，积极推动业主成立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责，及时研究解决住宅物业管理重点和难点问题。

（三）构建共建共治共享格局。乡镇（街道）要发挥居民的主体作用，调动社区社会组织、社会工作服务机构、社区志愿者、驻区单位的积极性，共同参与居住社区治理，构建共建共治共享的基层社会治理体系，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。畅通居民投诉渠道，健全12345热线投诉转办机制，提高投诉处置效能。加强物业管理调解组织建设，发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解。

二、加强商品房交付后质量管理

（四）明确交付使用条件。严格落实《安徽省新建住宅小区综合查验办法》，房地产行政主管部门应将综合查验结果和整改情况在住宅小区显著位置进行公告。商品房基础配套设施应当按照合同约定和有关规定及时移交相关单位维护管理，不在本期项目内的，应当提交过渡使用方案。严格落实《物业承接查验办法》，前期物业承接查验应当在辖区物业主管部门、街道的监督下进行，邀请业主代表参加，不符合交付条件的，不得交付使用。鼓励对物业承接查验的过程和结果进行公证。

（五）落实保修维修责任。商品房在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，开发建设单位应当依照《商品房销售管理办法》履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。对房屋质量问题严重，开发建设单位推诿、不履行保修义务或多次维修仍未解决的，由住房城乡建设部门依照《安徽省建设工程质量投诉处理办法》处理，并进行不良行为记录、曝光。住房城乡建设部门应当建立住宅工程质量保证金管理制度，加强对开发建设单位工程质量保证金存储、支付、返还和公开等管理。超过保修期发生质量问题的，专有部位维修费用由业主承担，共用部位按规定申请使用物业专项维修资金。

三、加强业主自治组织建设

（六）加快组建业主委员会。对已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的住宅小区，乡镇（街道）应主动组织召开业主大会选举产生业主委员会。鼓励和支持对业主大会的成立和业主委员会的选举过程和结果进行公证。对暂不具备召开业主大会条件的，应当依照法规关于业主大会筹备组规定，协调组建物业管理委员会，临时代行业主大会筹备组、业主委员会相应职责。物业管理委员会的任期一般不超过二年，期满仍未成立业主大会或者选举产生业主委员会的，由乡镇（街道）重新组建物业管理委员会。

（七）加强党对业主委员会组建工作的领导。乡镇（街道）党工委加强对业主委员会组建和换届工作的领导，把好业主委员会筹备组、换届小组、物业管理委员会成员和业主委员会候选人的推荐关、审核关和选举组织关。将“两代表一委员”、机关企事业单位党员、符合条件的社区“两委”成员及社区工作者等作为党组织建议人选向业主推荐，鼓励符合条件的社区“两委”成员竞选担任业主委员会主任。以县区为单位制定业主委员会成员候选人负面清单,并建立资格联审机制。资格审查阶段，由乡镇（街道）党工委牵头，社区党组织、纪检监察、公安、物业主管部门、信访等部门共同参与，对照负面清单严格审核把关。

（八）规范业主委员会运行。县（区）物业管理主管部门应完善业主大会议事规则和管理规约示范文本，指导业主大会使用。示范文本应就业主委员会选举、换届、罢免，以及物业服务企业选聘、物业专项维修资金使用、公共设施场地使用、公共收益管理、车辆管理、财务管理和审计、宠物管理、装饰装修、信息公开等事项作出约定。乡镇（街道）应对业主大会议事规则、管理规约等重大事项把关，对业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规决定，应限期改正或予以撤销，通告全体业主。业主委员会不能正常履职的，应限期整改，拒不整改或整改不到位的，及时组织召开业主大会，决定对业主委员会委员进行调整。建立业主委员会委员培训制度，全面推行业主委员会换届和业主委员会主任离任审计，对涉嫌犯罪的主委员会成员依法移送司法机关。

四、加强住宅小区安全管理

（九）强化物业管理区域安全管理。县（区）政府应建立健全房屋定期排查、动态监测、隐患处置等保障制度，强化房屋全生命周期安全责任。物业服务企业应严格按照《住宅室内装饰装修管理办法》要求，办理装饰装修工程登记手续，对装饰装修活动进行巡查，并建立装修巡查台账。对拒不办理登记或拒绝、阻碍物业服务人员对住宅装饰装修活动进行巡查的，物业服务企业依照约定禁止装饰装修施工人员、机具、材料进入物业管理区域。物业服务企业应当落实巡查发现、劝阻和报告制度，对擅自变动房屋建筑主体和承重结构、占用消防和疏散通道、高空抛（坠）物等影响公共安全的行为制止无效的，应按规定及时报告有关行政主管部门依法处理。对电梯、消防等有特定要求设施设备维修和养护，应当委托具备法律法规规定资格条件的专业机构实施。物业服务企业履责不到位的，由住房城乡建设主管部门依据《住宅室内装饰装修管理办法》处理。

五、规范物业专项维修资金管理和使用

（十）加强物业专项维修资金管理。严格落实《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》，首次物业专项维修资金，由业主在办理物业权属登记时按规定交存。业主未交存物业专项维修资金的，市、县人民政府自然资源和规划部门不予办理物业权属登记。新建住宅小区房屋交付前，开发建设单位应当交存自持房屋的首期专项维修资金。购买人未按规定交存首期物业专项维修资金的，开发建设单位不得交付房屋。市、县物业专项维修资金管理部门通过合同约定委托开发建设单位代收代交的，首期物业专项维修资金应当自收款之日起30日内存入物业专项维修资金专户，不得挪作他用。

（十一）完善物业应急维修制度。对符合《安徽省物业管理条例》第八十七条直接申请使用物业专项维修资金情形的，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经业主委员会、相关业主同意，经监管部门审核并在小区公告后直接申请使用，使用人应及时向业主公开资金使用情况。电梯、消防等专用设施设备还应当由第三方专业机构出具检测维修意见。

六、提升物业服务质量

（十二）强化老旧小区物业管理。对多个规模较小、距离适当、服务需求相似的住宅小区，在充分尊重业主意愿的基础上，由乡镇（街道）或社区牵头依托网格管理划分物业服务单元，进行“打捆”招标，选聘优质物业服务企业。对部分开放或零散住宅，无法单独管理又不能联合打包的，通过组建或引入国有物业服务企业、举办公益性物业服务组织、街道社区兜底管理等形式实现物业服务全覆盖，可采取以奖代补、项目资金注入等方式加强支持。推行老旧小区“改造提升”与“物业覆盖”双同步，居民就完善老旧小区长效管理机制形成共识方可纳入改造计划，对改造后的物业服务模式、缴纳必要的物业服务费用等形成共识方可开工。鼓励各地在建设保障（安置）房小区时，配套部分商业用房，由街道社区管理，所获收益用于补贴小区物业服务费用。探索在征迁安置协议中，明确回迁安置小区物业管理事项，引导居民树立有偿物业服务理念。

（十三）切实解决停车难问题。住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主停车、充电需要。住宅小区停车位（库）出售、租赁、附赠等方式、停车位（库）销售或租金的价格应在商品房买卖（预售/现售）合同中明确约定，并在商品房买卖预售（现售）时进行公开公示。物业管理主管部门应会同自然资源规划部门公开物业管理区域内规划车位、车库未出售、附赠、出租的信息。指导业主大会建立住宅小区车辆管理专项制度，规范停车资源使用和业主停车行为。充分利用住宅小区周边各类资源，在有条件的住宅小区周边规划增建停车设施。引导周边专用停车设施对小区开放服务，推进停车错时共享。推动业主大会集中设置电动自行车充电、停放场所，优化电动自行车停放空间。

（十四）完善服务收费机制。市、县价格主管部门要推动形成“按质论价、质价相符”的物业服务市场机制，建立物业服务收费价格评估制度和普通住宅政府指导价动态调整机制。推动行业协会等第三方机构建立不同物业类型、不同服务标准的价格样本和参照小区样本，提供菜单式服务清单，引导业主按需选择。

（十五）加强物业服务质量管理。县（区）物业管理行业主管部门应会同乡镇（街道）和有关部门，落实物业服务质量监督告知制度，定期开展考核，公开考核结果。强化信用监管，公开评价结果，对失信行为的企业和责任人在物业服务企业选聘、政府采购、评优评先等方面依法予以限制；对严重失信的物业服务企业和从业人员，要借助各类媒体进行曝光。对群众反映强烈、问题突出、整改成效不明显的物业企业，依法进行清退，推动形成优胜劣汰的市场环境。

（十六）强化物业服务市场监管。县（区）各执法部门要进一步厘清行政检查、行政处罚执法边界，公开公示执法进小区清单，加强执法工作衔接。落实执法责任单位和责任人信息公开规定，试点利用社区警务室、物业服务中心等场所设立综合执法点，提高住宅小区物业管理执法效能。健全乡镇（街道）物业管理机构，配备专职人员，落实办公场地和工作经费，加强人员培训，加快提升基层物业管理工作能力。严格落实《安徽省人民政府关于赋予乡镇街道部分县级审批执法权限的决定》，加快推进赋予乡镇（街道）物业管理执法权限，实现看得见、管得了。

（十七）完善矛盾纠纷多元化解机制。市、县（区）物业管理主管部门应统筹协调有关部门，加强与人民法院的协作配合，建立健全物业矛盾纠纷多元化解工作机制。乡镇（街道）应通过设立住宅小区法律服务咨询站，聘请矛盾调处类专业社会服务组织、行业专家、律师等方式，提供法律咨询服务，统筹负责物业管理矛盾纠纷的调处工作。社区应当充分发挥人民调解组织作用，负责对业主委员会的调处活动给予协助和指导，受理、调解矛盾纠纷。业主委员会协调处理物业服务合同纠纷及业主之间、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。

（十八）推进物业管理信息化建设。加快推进市级智慧物业管理系统建设，依托信息化平台，加强对物业管理区域、物业服务合同、业主大会决定等备案管理，实现行业精准监管、信息公开透明、群众参与便捷、投诉快速处理。

七、推动物业服务行业高质量发展

（十九）强化行业自律管理。物业管理主管部门要把好物业管理行业协会负责人人选关，加强对业务工作的指导和监督。物业管理行业协会要健全行业自律公约和职业道德准则，引导物业服务企业改进员工管理，开展技能培训，公开服务承诺，履行社会责任。不断完善行业标准和规范，推动行业竞争有序。开展诚信体系建设，信用等级评价，对失信会员实施公开谴责、不予接纳、劝退等惩戒。

（二十）强化示范引领。加大物业管理法律法规宣传力度，营造市场各方主体学法、用法和守法的法治氛围。鼓励优质物业服务企业通过市场资源整合等方式，向规模化、专业化、标准化方向发展。深入推进“皖美红色物业”建设，以群众满意度为根本追求，从2024年开始，每年选树…家“金牌物业服务企业”、…家“金牌业主委员会”、…名“金牌物业项目经理”，对命名的金牌物业服务企业、业主委员会和物业项目经理采取以奖代补的方式给予一定补助。其中，对金牌物业服务企业，市级财政奖补给予…万元/个；对金牌业主委员会，市级财政奖补给予…万元/个；对金牌物业项目经理，市级财政奖补给予…万元/名。补助资金直接拨付到命名的企业、业主委员会、项目经理所在的县（区），由各县（区）物业主管部门统筹安排资金的日常使用。

（二十一）强化宣传引导。各县区要充分利用报纸、广播、电视、网络等媒体，加大对物业管理工作的正面宣传力度，客观报道物业服务纠纷，积极开展以贯彻《六安市物业管理条例》等为主题的宣传活动，让广大群众和社会各界了解物业管理政策法规，引导业主树立“物业有偿服务”的理念和消费意识，争取群众的理解和支持，自觉遵守物业管理法规。

各地区各部门要坚持以人民为中心的发展思想，把加强和改进住宅物业管理作为保障和改善民生、创新基层社会治理的重要举措，切实加强组织领导，优化机构设置，配齐专业人员，加强舆论宣传，落实工作责任，研究制定出台配套政策措施，确保各项任务落到实处。市物业管理主管部门要会同相关部门对贯彻落实情况进行评估，总结各地经验，及时完善住宅物业管理有关制度。