关于公开征求《六安市成立业主大会和选举业主委员会程序工作指引(试行)》（征求意见稿）意见的通知

为规范我市成立业主大会和选举业主委员会的活动，保障广大业主的合法权益，根据《民法典》《物业管理条例》《安徽省物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）等法律法规和政策的规定，我局起草了《六安市成立业主大会和选举业主委员会程序工作指引(试行)》（征求意见稿），现向社会公开征求意见，并就有关事项通知如下：

一、征集意见时间：2022年4月2日—5月2日

二、登录六安市人民政府网“全市政府网站意见征集平台”（https://www.luan.gov.cn/hdjl/yjzjk/）或六安市城市管理行政执法局网站“互动交流—征集调查”栏目（http://cgj.luan.gov.cn/hdjl/yjzj/index.html）留言；

（二）书面信件。邮寄地址：六安市长安南路与梅山南路交叉口建设大厦11楼六安市物业管理指导中心（收），邮政编码：237000，来函来件，请在信封表面或者来件主题注明“成立业主大会和选举业主委员会程序工作指引”字样。

（三）电子信件：发送至电子邮箱610245205＠qq.com；

（四）联系人：周悦，联系电话：0564-—3925683。

附件：1.关于《六安市成立业主大会和选举业主委员会程序工作指引(试行)》（征求意见稿）的起草说明

2.六安市成立业主大会和选举业主委员会程序工作指引(试行)（征求意见稿）

2022年4月2日

附件1：

关于《六安市成立业主大会和选举业主委员会程序

工作指引(试行)》（征求意见稿）的起草说明

为进一步规范业主大会和业主委员会活动，完善业主大会和业主委员会运行管理机制，调动业主参与住宅小区自治积极性，提升我市住宅小区综合管理工作水平，实现幸福小区共谋共建共管，市城管局牵头起草了《六安市成立业主大会和选举业主委员会程序工作指引（试行）》（征求意见稿，以下简称《工作指引》），现就有关起草情况说明如下：

一、《工作指引》制定的必要性

（一）顺应新时代社区治理工作发展的需要。党的十九大报告指出：“要加强社区治理体系建设，推动社会治理重心下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”。近年来，我市以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，不断推进城市基层治理工作高质量创新发展，基层治理水平不断增强。业主大会和业主委员会作为居民自治下的一种形式，在住宅小区治理中具有重大作用。然而面临住宅小区业主大会召开难、决策难、业主委员会选举难、监督难等问题，有必要出台相关规范性文件，进一步完善制度程序。

（二）规范和引导业主自治的需要。物业小区管理过程中的诸多事务，必须得到业主大会和业主委员会的同意才可以开展，业主大会和业主委员会能否发挥作用，对提升物业公司管理水平、完善管理体制、管理制度，协调业主和物业公司的矛盾与纠纷处理等方面有很大的影响。目前，我市住宅小区矛盾频发，信访投诉案件居高不下，结合形势发展亟需出台《工作指引》，规范引导业主自治。

（三）人民群众对美好生活向往的工作需要。党的十九大以来，以习近平同志为核心的党中央坚持以人民为中心的发展思想，把人民群众对美好生活的向往，作为我们党的奋斗目标。加强物业服务企业规范化管理，有利于为人民群众提供更舒适的居住环境、更优美的居住环境，有利于提升人民群众的居住幸福感，有利于人民群众住房的保值增值。

二、《工作指引》制定的依据

《工作指引》主要依据有：《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《六安市物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）等法律法规和政策规定，同时，借鉴了中山市、深圳市、河源市、厦门市等其他城市的经验做法，结合我市实际情况，起草了《工作指引》。

三、《工作指引》的主要内容

《工作指引》包括八个方面的主要内容：

（一）加强党建引领工作。坚持和加强党的领导，将住宅物业管理工作融入基层社会治理体系，构建“党委政府统一领导、属地乡镇街具体负责、主管部门监督管理、职能部门齐抓共管”的工作机制。把党的建设贯穿于物业小区产生筹备组业主代表、选举业主委员会委员等方面。

（二）业主大会一般规定。明确规定是否成立业主大会和选举业主委员会由业主决定，一个物业管理区域内成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

（三）成立首次业主大会会议筹备组。明确了成立业主大会的条件，发出成立筹备组通知、筹备组成员构成、成员条件、成员产生、公示筹备组成员名单、对筹备组拟定人选异议的处理、产生筹备组、筹备组会议、筹备组印章管理、筹备组职责、筹备组工作任期的相关事项。

（四）筹备首次业主大会会议。说明了提交筹备工作所需工作资料、草拟及公示管理规约和议事规则、推荐业主委员会委员候选人、公示业主委员会委员候选人、确定业主大会会议形式及表决原则、制定业主委员会选举规则和确定投票期限。

（五）组织召开首次业主大会会议程序。规定召开首次业主大会应履行：发出会议通知前告知（适用书面投票形式）、发出会议通知及对会议通知的异议处理，召开首次业主大会会议、统计和查验选票、公示表决结果和对表决结果异议的处理等相关程序。

（六）成立业主大会。规定了成立业主大会后的有关工作指引，即：公告业主大会决定、推选业主委员会主任和副主任、业主委员会备案、刻制印章的相关规定。

（七）业主委员会换届选举。规定了换届选举的时间，对未在规定时间组织换届选举的处理，对换届选举后移交、任期届满规定等作出了相应的指引。

（八）业主大会其他有关规定。对业主定义、建筑物面积认定方式、业主人数认定方式、业主行使表决权认定方式、首次业主大会筹备工作经费筹集等其他事项作了相应规定。

除此之外，我们梳理和总结了19项附件成立业主大会和选举业主委员会工作指引的示范文书，包括1.关于给予指导和协助成立业主大会的函；2.关于组建首次业主大会会议筹备组的公告；3.筹备组业主代表候选人登记表；4.推荐业主代表候选人的业主签名表；5.建设（公有住房出售）单位代表情况表；6.关于公示首次业主大会会议筹备组成员名单的通知；7.关于成立首次业主大会会议筹备组的公告；8.首次业主大会会议筹备组成员名单9.业主委员会委员候选人简历表；10.推荐业主委员会委员候选人的业主签名表；11.关于召开首次业主大会会议的通知；12.关于公示表决结果的通知；13.关于首次业主大会会议决定的公告；14.业主委员会备案表；15.成立首次业主大会和选举业主委员会流程图；16.小区管理规约；17.业主大会议事规则；18.业主大会会议表决规则；19.确定业主委员会委员候选人产生办法。通过对重点环节的文书内容和流程进一步明确指引，以期进一步规范业主大会成立和业主委员会选举工作。

附件2：

六安市成立业主大会和选举业主委员会程序

工作指引(试行)

（征求意见稿）

为了规范我市成立业主大会和选举业主委员会的活动，保障业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》、《六安市物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）等法律法规和政策规定，结合我市实际情况，制定本指引。

一、加强党建引领工作

坚持和加强党的领导，将住宅物业管理工作融入基层社会治理体系，构建“党委政府统一领导、属地乡镇街具体负责、主管部门监督管理、职能部门齐抓共管”的工作机制。把党的建设贯穿于物业小区产生筹备组业主代表、选举业主委员会委员等方面。街道办事处（乡镇人民政府）负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关。充分发挥基层党组织和党员干部在业主组织活动中的作用，提高业主组织的履职能力和自律水平。

（一）鼓励党员在社区亮明身份，发挥模范带头作用，主动参与业主组织建设和活动，为所居住的物业小区和谐稳定尽一份义务。

（二）鼓励和支持具备业主资格的党员、居民委员会成员通过法定程序成为筹备组业主代表、业主委员会委员，发挥模范带头作用，依法履行职责。

（三）要大力发动和引导业主群众，投票支持具备业主资格的中国共产党党员、居民委员会成员当选筹备组业主代表和业主委员会委员。

二、业主大会一般规定

（一）业主决定成立业主大会

业主依法成立业主大会，选举业主委员会。

业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

（二）业主大会组成

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

三、成立首次业主大会会议筹备组

（一）成立业主大会条件

1.物业管理区域内，已交付的专有面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡乡镇人民政府报送下列筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料：

（1）物业管理区域划分资料；

（2）房屋等建筑面积清册；

（3）业主名册；

（4）建筑规划总平面图；

（5）共用设施设备的交接资料；

（6）物业服务用房配置确认资料；

（7）其他有关的文件资料。

2.物业管理区域内，符合下列情形之一的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求：

（1）20%以上业主联名的；

（2）已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的；

业主提出成立业主大会书面要求的同时，提供其《商品房买卖合同》、《不动产权证》或《房地产权证》、法院判决书等有效房产证明、身份证明等资料复印件，供街道办事处（乡镇人民政府）核对其业主身份。

（二）发出成立筹备组通知

符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到书面申请后7日内会同业主将组建首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）的事项公告全体业主，公告时间不少于15日，公告内容应当包括筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。

符合首次业主大会会议召开条件，但未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。未按照规定组建筹备组的，县级人民政府物业管理行政主管部门督促限期组建。

（三）筹备组成员构成

业主大会筹备组由物业管理区域内的业主代表、建设单位以及街道办事处（乡镇人民政府）代表、居民委员会代表7-15人单数组成。其中，业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之五十。

（四）筹备组成员条件

筹备组成员应当符合下列条件：

（1）具有完全民事行为能力；

（2）本人及其近亲属（包含配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，下同）未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；

（3）不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

（4）不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动的行为；

（5）在近三年内，未受过行政处罚或刑事处罚；

（6）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用。

（五）筹备组成员产生

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会组织业主推荐或自荐，以自愿为原则。鼓励业主优先推荐党员、退役军人、党政机关退离休人员、楼长担任筹备组业主代表。

街道办事处（乡镇人民政府）应当书面通知建设单位授权委托一名代表参加首次业主大会筹备组工作，建设单位收到通知后5日内应及时回复街道办事处（乡镇人民政府），建设单位已不存在或者在收到通知后5日内未及时书面回复街道办事处、乡镇人民政府的，视其为放弃筹备组成员资格。建设单位不参加筹备组，不影响筹备组的成立，但不免除其《安徽省物业管理条例》第十五条规定的义务。

（六）公示筹备组成员名单

街道办事处（乡镇人民政府）应当将拟定的筹备组成员名单、基本情况等在筹备组成员拟定名单确定之日起3日内在物业管理区域的显著位置公示，公示时间不少于7日。

（七）对筹备组拟定人选异议的处理

拟定的筹备组成员名单公示期间，业主对拟定人选有异议的,应当以书面形式向街道办事处（乡镇人民政府）提出。街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到书面意见之日起7日内进行核查，被核查人员应当回避核查工作。

经核查，拟定的街道办事处（乡镇人民政府）代表不符合筹备组成员条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当予以更换；拟定的业主代表不符合筹备组成员条件的，由街道办事处（乡镇人民政府）取消其拟定筹备组成员人选资格，并进行更换。

更换筹备组成员的，应当按照上述公示筹备组成员的规定重新公示。

（八）产生筹备组

拟定的筹备组成员名单公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处（乡镇人民政府）应自筹备组成立之日起7日内向全体业主发布筹备组成立的公告并附具筹备组成员名单。

筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。

（九）筹备组会议

筹备组会议由筹备组组长召集和主持，也可以由筹备组组长委托筹备组其他成员召集和主持，集体学习筹备成立业主大会和选举业主委员会的相关规则、研究成立业主大会和选举业主委员会有关筹备工作。

筹备组成员不能委托代理人参加会议，但法人或者其他组织除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席，作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

筹备组会议应当制作书面记录并存档。筹备组会议作出的决定，参会成员应当签字确认，并自作出决定之日起3日内向全体业主公告。

（十）筹备组印章管理

筹备组公示、公告筹备有关文书时，如需要用到印章的，可以采用街道办事处（乡镇人民政府）代章方式盖章。筹备组成员不得擅自发布相关通知或者公告。

（十一）筹备组职责

筹备组应当做好以下筹备工作：

（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

（2）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（3）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（4）提出首届业主委员会委员选举办法，确定候选人名单；

（5）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（6）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并将首次业主大会会议召开的时间、地点书面通知全体业主。

业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的，筹备组应当予以核查，异议成立的，应及时修改完善，并告知异议人。

首届业主委员会委员候选人产生规则和首届业主委员会选举规则不得与拟提交表决的业主大会管理规约和议事规则抵触和冲突。

（十二）筹备组工作任期

筹备组应当自组成之日起三个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

召开了首次业主大会会议但未形成决议的，其工作期限延长二个月；逾期仍未召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则、选举产生首届业主委员会的，可由物业所在地的居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下组织召开业主大会表决通过管理规约和业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会。

筹备组自成立之日起三个月内，未能组织召开首次业主大会会议的，筹备组自行解散。业主可以按照本工作指引重新向街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面要求，重新成立筹备组。

四、筹备首次业主大会会议

（一）提交筹备工作所需资料

筹备组成立后，街道办事处（乡镇人民政府）应当通知建设单位和物业服务企业在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内向业主大会筹备组提交下列资料：

（1）物业管理区域证明（规划红线图、物业管理合同中约定四至等）；

（2）房屋及建筑物面积清册；

（3）业主名册；

（4）修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；

（5）物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告；

（6）交付使用共用设施设备的证明；

（7）已筹集的物业专项维修资金清册。

建设单位和物业服务企业未在规定期限内提供业主名册等相关文件资料，由县区物业管理行政主管部门责令限期提供。

逾期仍拒不提供的，街道办事处（乡镇人民政府）应当向房屋登记机构查询业主姓名和房屋面积等有关资料。

（二）草拟、公示管理规约和议事规则

筹备组负责拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案，并按照规定向全体业主公示。

业主对公示的管理规约、业主大会议事规则草案有异议的，应当在公示期间以书面署名形式向筹备组提出书面意见。筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。

需要修改管理规约、业主大会议事规则草案的，应当及时修改，修改后的草案应当重新公示（在首次业主大会会议召开15日前公示）。

（三）推荐业主委员会委员候选人

业主委员会委员候选人由业主自荐或者业主推荐等方式向筹备组提出。为避免“既是裁判员，又是运动员”造成的不利影响，建议筹备组成员不担任首届业主委员会委员。

业主委员会委员候选人应当从具备以下条件的业主中选举产生：

（1）具有完全民事行为能力；

（2）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

（3）遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；

（4）本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（5）在近三年内，未受过行政处罚或刑事处罚；

筹备组应当核查候选人的资格。鼓励和支持具备业主资格的党员、居民委员会成员、楼长、退役军人、离退休公职人员通过法定程序成为业主委员会委员候选人，发挥党员模范带头作用，依法履行职责。

（四）公示业主委员会委员候选人

筹备组应当将拟定的候选人名单在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。公告期间，业主认为候选人不符合规定条件的，应当以书面署名形式向筹备组提出；经筹备组核查确认的，不再列入候选人名单，并告知全体业主。

业主委员会一般由5至11人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。

（五）确定业主大会会议形式

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参加。

业主大会会议表决应当采用书面意见形式。

（六）确定表决规则

表决通过管理规约、业主大会议事规则和选举产生业主委员会委员均应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；表决结果应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与人数过半数的业主同意。

首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则进行表决，并选举业主委员会。

（七）制定业主委员会选举规则

（1）采取多轮投票补选方式。业主大会会议选举的业主委员会委员人数未达到业主大会议事规则约定人数的，可以通过多轮投票补选。

（2）选举业主委员会候补委员。业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

（八）确定投票期限

采用书面征求意见形式的，业主大会会议投票期限应当根据具体情况决定。因故需要延长投票期限的，应当按照业主大会会议召开方案或者业主大会议事规则的约定公告全体业主，延长期限最长不得超过15日，且不得再次延长投票期限。

五、组织召开首次业主大会会议

（一）发出会议通知前告知（适用书面投票形式）

筹备组在向业主通告书面投票表决相关信息前，应当将书面投票时间、表决事项、表决规则等信息书面告知街道办事处（乡镇人民政府）。

筹备组拟通告信息不符合本规则规定的，街道办事处（乡镇人民政府）应当提出指导意见，县（区）物业管理行政主管部门应当予以协助；筹备组应当按照街道办事处（乡镇人民政府）的指导意见予以更正。

（二）发出会议通知

筹备组应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题、议程、形式及表决规则向全体业主公示，并公开接收业主意见的联系方式；采用电子投票形式的，还应当公示业主清册（清册仅公示业主姓氏、房号、专有面积等信息），公示业主清册的，应当保护业主隐私。

（三）对会议通知的异议处理

公示期间，业主可以对业主大会会议拟表决事项提出建议和意见。筹备组对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明，并可以对拟表决事项的具体内容进行修改。拟表决事项经修改后应当重新公示，公示时间不少于10日；采用电子投票形式，且表决事项、表决规则发生变更的，还应当及时告知街道办事处（乡镇人民政府）。

（四）召开首次业主大会会议

筹备组按照已确定的会议时间、地点、议题、议程、形式和表决规则等组织召开首次业主大会会议。

采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当公告，公告时间不少于7日。需要投票表决的，表决意见应当由业主本人或者业主书面委托的代理人签名。

（五）统计和查验选票

采用书面征求意见形式的，业主大会会议投票期限届满，应当按照公正、公开、透明的原则，统计和查验业主的表决意见，并及时公布表决结果。采用集体讨论形式的，应当当场公布表决结果，可以邀请业主对计票全过程进行监督。

（六）公示表决结果

表决结果应当向全体业主公示，公示内容应当包括房号和专有部分面积，业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见，全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

采用书面征求意见形式的，产生的表决结果应当公示30日以上。筹备组未按照规定公示业主大会会议表决结果的，街道办事处（乡镇人民政府）可以责令其限期公示并通告全体业主。

（七）对表决结果异议的处理

采用书面征求意见形式的，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，筹备组应当及时提供业主本人表决意见以供查验。查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，应当重新统计、公示表决结果。业主查验本人意见，应当提供本人有效身份证明和有效房产证明；业主委托他人查验表决意见，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

六、成立业主大会

（一）公告业主大会决定

业主大会会议表决结果公示期满，业主对表决结果没有异议或者异议不成立的，筹备组应当公告业主大会决定。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生首届业主委员会之日起成立。业主大会成立之日起，筹备组自行解散。

（二）推选业主委员会主任和副主任

业主委员会应当自选举产生之日起7日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选产生业主委员会主任和副主任。

业主委员会会议应当有过半数的委员出席，委员具有同等表决权，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内公告全体业主。

（三）业主委员会备案

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业所在地的社区居委会、街道办事处（乡镇人民政府）、物业主管部门办理备案手续：

（1）管理规约、业主大会议事规则；

（2）业主大会的会议记录和会议决定；

（3）业主委员会备案表（附件12）。

报送资料齐全、符合法定条件的，备案部门应当在报送的《业主委员会备案表》、管理规约和业主大会议事规则文本加盖备案印章。

业主委员会办理备案手续后，应当将备案情况告知物业服务企业，并向全体业主公告备案表、加盖备案印章的管理规约和业主大会议事规则。

备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告物业所在地的县区物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）。

（四）刻制印章

业主委员会可以持备案表向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章。

七、业主委员会换届选举

（一）换届选举的时间

业主委员会任期届满前3个月，应当组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。新一届业主委员会委员候选人的产生办法按照《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第三十一和第三十二条的规定及本工作指引执行。

（二）未在规定时间组织换届选举的处理

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）或县（区）物业主管部门应当责令其限期组织换届选举，并通告全体业主。业主委员会逾期仍未组织的，由物业所在地的居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，组织换届选举工作。

（三）换届选举后移交

业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将属于业主大会、业主委员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会。

（四）任期届满规定

业主委员会任期届满，不得继续履行职责。

八、业主大会其他有关规定

（一）业主定义

业主是指依法登记取得或者根据民法典第二编物权第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，以及基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人（《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条）。

（二）建筑物面积认定方式

业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方式认定专有部分面积和建筑物总面积：

专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

（三）业主人数认定方式

业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方式认定业主人数和总人数：

业主人数按照专有部分的数量计算，1个专有部分按1人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有1个以上专有部分的，按1人计算。

总人数，按照前项的统计总和计算。

（四）业主行使表决权认定方式

1个专有部分有2个以上所有权人的，其所有权人应当推选1人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为1人。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其监护人行使表决权。

业主为法人或其他组织的，可由其法定代表人或者负责人行使表决权，也可以由业主委托的代理人行使表决权。

业主委托代理人参加业主大会会议的，其代理人应当出具载明委托事项、委托权限及期限的书面委托书。

（五）首次业主大会筹备工作经费筹集

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位已经注销的，筹备经费由街道办事处、乡镇人民政府统筹保障。

附件：成立业主大会和选举业主委员会工作指引的示范文书

1.关于给予指导和协助成立业主大会的函

2.关于组建首次业主大会会议筹备组的公告

3.筹备组业主代表候选人登记表

4.推荐业主代表候选人的业主签名表

5.建设（公有住房出售）单位代表情况表

6.关于公示首次业主大会会议筹备组成员名单的通知

7.关于成立首次业主大会会议筹备组的公告

8.首次业主大会会议筹备组成员名单

9.业主委员会委员候选人简历表

10.推荐业主委员会委员候选人的业主签名表

11.关于召开首次业主大会会议的通知

12.关于公示表决结果的通知

13.关于首次业主大会会议决定的公告

14.业主委员会备案表

15.成立首次业主大会和选举业主委员会流程图

16.小区管理规约

17.业主大会议事规则

18.业主大会会议表决规则

19.确定业主委员会委员候选人产生办法

附件1：

关于给予指导和协助成立业主大会的函

.        街道办事处（乡镇人民政府）：

根据物业管理相关的规定,（     小区名称）已符合成立业主大会条件。现         （业主姓名）等（  ）名业主联名提出成立业主大会的要求，请街道办事处（镇人民政府）及时会同我们组建首次业主大会筹备组，对本小区成立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

专此函达。

附表：联名业主签名表

业主代表：

年  月  日

（联系人：          ,联系电话：    ）

附表

联名业主签名表

填表时间： 年 月 日

附件2：

关于组建首次业主大会会议筹备组的公告

（示范文书）

（小区名称）  全体业主：

现    （业主名）等部分业主提出筹备成立业主大会的要求。

为顺利筹备成立业主大会，保障业主合法权益，根据物业管理相关的规定，     街道办事处（镇人民政府）将指导、协助（小区名称）的业主成立首次业主大会会议筹备组,由筹备组依法开展筹备工作。希望广大业主积极配合，踊跃参与。

经       街道办事处（镇人民政府）与要求成立业主大会的业主共同商定，现将首次业主大会会议筹备组的有关事项公告如下：

一、筹备组成员条件

具有完全民事行为能力；

本人及其近亲属（包含配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，下同）未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其关联企业任职；

不存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为；

不存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动的行为；

在近三年内，未受过行政处罚或刑事处罚；

遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用。

二、报名方法

业主代表候选人应当填写《筹备组业主代表候选人登记表》，并提供《推荐业主代表候选人的业主签名表》、本人和推荐其本人成为业主代表候选人的业主的有效房产证明及身份证（复印件）交到街道办事处（镇人民政府）。

业主为法人的，还须提供营业执照（复印件）及单位出具的书面委托书（原件）和代理人身份证明（复印件）。

三、报名时间

报名时间从   年  月  日起至  年  月  日止，逾期无效。

四、筹备组成员组成

业主大会筹备组由物业管理区域内的业主代表、建设单位以及街道办事处（镇人民政府）代表、居民委员会7-15人单数组成。其中，业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的百分之五十，建设单位代表1人，物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居民委员会代表1-2人。

筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。

五、筹备组业主代表产生方式

筹备组中业主代表的产生，由街道办事处（镇人民政府）或者居民委员会组织业主推荐，以自愿为原则。鼓励业主优先推荐党员、退役军人、党政机关退离休人员、楼长担任筹备组业主代表。

六、联系方式

联系地点：         联系人：      联系电话：      

年    月   日

街道办事处（镇人民政府）

附件3：

筹备组业主代表候选人登记表

说明：1.此表须由业主代表候选人本人填写；

2.产权证明填写“不动产权证”或“商品房买卖合同”或“房屋买卖协议”或其他有效房产证明。

附件4：

（小区名称）推荐业主代表候选人的业主签名表

签名人承诺推荐（业主候选人姓名），作为（小区名称）首次业主大会筹备组的业主代表。

交表时间：    年   月   日

附件5：

建设（公有住房出售）单位代表情况表

（示范文书）

说明：1.建设单位代表非单位法定代表人的，须提供单位出具的授权委托书（原件），身份证明（复印件）等有关书面证明资料；

2.建设单位/公有住房出售单位只能委托一人作为业主大会筹备组成员。

交表时间：    年  月  日

附件6：

关于公示首次业主大会会议筹备组

成员名单的通知

（示范文书）

（小区名称）全体业主：

为筹备成立业主大会，保障业主合法权益，根据本市物业管理相关的规定和《关于组建首次业主大会会议筹备组的通知》要求，由业主推荐产生   名业主代表，街道办事处（镇人民政府）委派   名代表和（建设单位）委派1名代表共同组成（小区名称）首次业主大会会议筹备组。现将筹备组成员名单公示如下：

公示期从   年   月   日起至   年   月   日止。公示期间，业主对业主代表有异议的，应当以书面形式向街道办事处（镇人民政府）提出。经核查，业主代表不具备业主资格、业主代表条件的，街道办事处（镇人民政府）将取消其业主代表资格并公告全体业主。公示期满，业主无异议或者异议不成立的，街道办事处（镇人民政府）将筹备组成员名单公告全体业主。

特此通知

年   月   日

街道办事处（镇人民政府）

（联系人：     ,联系电话：      ）

附件7：

关于成立首次业主大会会议筹备组的公告

（示范文书）

（小区名称）全体业主：

根据本市物业管理相关的规定和组建首次业主大会会议筹备组的要求，由业主推荐产生    名业主代表、街道办事处（镇人民政府）委派    名代表和（建设单位）委派1名代表的名单已于  年  月  日公示期满，公示期间未收到业主对上述代表的书面异议。（小区名称）首次业主大会会议筹备组自公告之日起成立。

附件：首次业主大会会议筹备组成员名单

（联系人：     ,联系电话:     ）

年   月   日

街道办事处（乡镇人民政府）

附件8：

首次业主大会会议筹备组成员名单

备注：“代表身份”栏分别填写“业主代表，街道办事处代表、建设单位代表”

附件9：

业主委员会委员候选人简历表

（示范文书）

说明：1.此表须由业主委员会委员候选人本人填写；

2.产权证明填写“不动产权证”或“商品房买卖合同”或“房屋买卖协议”或其他有效房产证明。

附件10：

推荐业主委员会委员候选人的业主签名表

（示范文书）

签名人承诺推荐（候选人姓名），作为（小区名称）业主委员会委员候选人。

交表时间：  年   月  日

附件11：

关于召开首次业主大会会议的通知

（示范文书）

（小区名称）全体业主：

根据本市物业管理相关的规定,筹备组定于  年  月  日起，至  年  月  日止，本小区以       形式（书面征求意见、集体讨论或电子投票）召开首次业主大会会议，表决《管理规约》和《业主大会议事规则》或者选举业主委员会委员,请全体业主给予大力支持配合。（采用电子投票方式的，请关注并绑定“**物业管理”微信公众号，在投票日期内进行投票）。

业主大会会议应当由本小区内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参加。表决通过《管理规约》和《业主大会议事规则》或者选举通过业主委员会委员必须经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

（联系人：        , 联系电话：         ）

.    

（小区名称）业主大会会议筹备组

（街道办事处/乡镇人民政府代章）

年   月   日

附件12

关于公示表决结果的通知

（示范文书）

物业管理区域名称的业主：

根据本市物业管理相关的规定，筹备组于    年  月  日至  年  月  日期间，采用电子投票形式组织业主对《管理规约》和《业主大会议事规则》或者选举业主委员会委员进行了投票表决。现将电子投票系统统计的表决汇总结果和表决明细情况进行公示，公示期于    年  月  日起，至  年  月  日止。

公示期间，对公示的表决结果、表决明细有异议的，异议提出人应当在公示期间实名书面向街道办事处（镇人民政府）提出，由街道办事处（镇人民政府）按照本市物业管理相关的规定处理。

特此通知。

附表：1.表决结果汇总统计表（略，系统自动生成）

2.表决结果明细统计表（略，系统自动生成）

筹备组

年   月   日

附件13：

关于首次业主大会会议决定的公告

（示范文书）

（小区名称）   全体业主：

根据本市物业管理相关的规定，首次业主大会会议表决《管理规约》、《业主大会议事规则》或者选举业主委员会委员的结果于    年    月    日至    年    月    日期间在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议。现将首次业主大会会议作出的决定公告如下：

业主大会会议依法表决通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》或者选举产生了业主委员会委员。

筹备组

年   月   日

附件14：

业主委员会备案表

（第  届）

业主委员会名称：                     

日          期：                     

填 表 须 知

一、备案的业主委员会，须按表内所列栏目认真填写。

二、本表请用蓝色或黑色墨水填写，字迹要清晰、工整；或采用电脑填写打印。

三、本表内的时间、电话号码一律用阿拉伯数字填写。

四、本表中的“业权性质”填写为法人或自然人；“物业类型”填写为住宅、商业、办公、工业及其他等类型。

五、业主委员会任期内，备案内容发生变更的，应当重新备案。

六、本表一式四份，业主委员会、社区居委会、街道办事处（镇人民政府）、县（区）物业主管部门各留存一份。

业主委员会基本情况

附件15：