六安市城区新一轮土地定级与基准地价更新工作新闻发布会

各位新闻界的朋友们，女士们、先生们：

大家好！

欢迎参加今天的新闻发布会，衷心感谢大家多年来对我市自然资源和规划工作的关注和支持。六安市城区新一轮土地定级与基准地价更新工作经过周密部署、科学组织、扎实工作，目前已经市政府批准公布，于2024年1月1日起正式实施。下面，我向大家介绍一下我市城区土地定级与基准地价更新工作的相关情况：

一、更新背景和依据

随着我国经济的快速发展和城市化进程的加速，土地资源的利用和管理问题日益凸显。为了更加科学、合理地利用土地资源，提高土地利用效率，促进经济社会发展，我国政府高度重视土地市场的规范和发展。基准地价的编制就是在这样的背景下应运而生的。

基准地价是指在总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。它是在设定估价期日、设定土地开发程度、设定使用年期下完整土地使用权的区域平均价格。土地定级是根据土地的经济和自然两方面的属性及其在社会经济活动中的地位和作用，对土地使用价值进行综合分析，通过揭示土地质量在不同地域的差异，评定城镇土地等级，为土地管理和规划服务提供决策依据。

我市城区上一轮土地定级与基准地价成果为2018年4月公布实施，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、安徽省自然资源厅《关于2021年度地价工作的通知》（皖自然资用函〔2021〕18号）、安徽省自然资源厅《关于做好自然资源评价评估工作的通知》（皖自然资用函〔2022〕1号）等相关文件要求，基准地价应每3年进行一次更新，6年进行一次全面更新，以保证基准地价的现势性与科学性。按照要求，市自然资源局于2022年上旬组织开展市城区新一轮土地定级与基准地价更新工作。

二、工作开展情况

新一轮土地定级与基准地价更新工作得到市委、市政府和相关部门的高度重视和社会各界的大力支持。市自然资源局成立了专项工作领导组，通过公开招投标确定了技术承接单位，编制工作方案和技术方案，开展六安市城区新一轮土地定级与基准地价更新工作。工作开展以来，市自然资源局向各相关单位收集多项基础图件资料，通过外业调查、内业处理，形成初步更新成果。成果先后多次经市自然资源局相关科室讨论，通过专题会议、局长办公会研究。2022年底，我局组织召开基准地价更新成果听证会，群众、人大代表和市直单位、乡镇政府和企业代表等28家单位参会，通过充分征求社会各界的意见和建议，对成果进行进一步修改完善。2023年更新成果向市政府分管领导、市政府主要领导汇报后，再次征求相关单位意见完善。

2023年12月5日，安徽省自然资源厅组织相关专家对六安市城镇土地定级与基准地价更新成果进行验收并顺利通过，本土地定级与基准地价于2024年1月1日起实施。

三、本轮基准地价更新成果主要内容

本轮更新工作主要包括以下几个方面。

一是确定土地定级范围。通过与《六安市国土空间总体规划》（2021—2035年）城区城镇集中建设区范围相衔接，同时结合六安市城区上一轮基准地价划定范围和城区发展实际情况，除中心城区外，考虑了河西片区、高铁北站等发展需要，最终确定了本次定级范围：东至瓦西干渠西侧百川路、一元大道、河东路；南至龙池路、沪汉蓉铁路线、金裕大道、中先路、天河路、城南大道；西至105国道、凤凰河、武陡山路、生态路、天堂寨路、解放北路；北至沪陕高速南木南路、淮西路、东桥路、万佛湖路，总面积227.52 km²，比上轮增加面积86.64 km²。

二是关于定级级别和地价。本轮基准地价调整后，住宅用地价格适度上涨，商服用地基本保持稳定，工业用地合理增长，更加符合当前土地市场实际。

1.商服用地共划分为6个级别，包括零售商业用地、餐饮旅馆用地、批发市场用地等7个二级地类。区间值为45.33万元/亩——223.33万元/亩。与上轮相比，商服用地基准地价略有上涨，其中一二三级别土地降幅在7.47%—7.91%之间，四五六级别土地涨幅在0.84%—28.30%之间，整体平均涨幅约3.83%；

2.住宅用地共划分为4个级别，区间值为100万元/亩——270.67万元/亩，与上轮相比，住宅用地基准地价涨幅较高，各级别土地涨幅分别在69.78%—79.84%之间，平均涨幅约72.26%；

3.工业仓储用地共划分为3个级别，工业用地区间值为12.67万元/亩—16万元/亩，仓储用地区间值为12.67万元/亩—18万元/亩。与上轮相比，工业用地基准地价稳中有升，各级别土地涨幅分别在18.75%—26.32%之间，平均涨幅约12.77%；

4.公共管理与公共服务用地共划分为4个级别，区间值为23.33万元/亩—60万元/亩。与上轮相比，整体呈下降态势，平均降幅为26.95%。从用地类型来看，文化设施用地、体育用地降幅稍低，平均降幅为23%左右，社会福利用地及公用设施用地降幅最大，平均降幅为34.50%。

5.本轮新增交通运输用地，共划分为4个级别，区间值为11.33万元/亩—43.33万元/亩。

                                                                                                      四、本轮成果与上轮相比主要特点                                                                

一是充分与新一轮国土空间规划相衔接。整体范围涵盖了国土空间规划城区主体范围，包含城东新区金安三十铺镇，北至城北镇，南至南山新区范围，西至裕安城南高新区、平桥园区，整体范围充分与国土空间规划相衔接。其次按照《城镇土地分等定级规程》《城镇土地估价规程》的技术规定和技术要求，商服高级别核心区域向外扩展；住宅用地考虑核心公共设施配套区域，一二级地涵盖了城区核心住宅区域，工业用地级别充分考虑各开发区发展区域，最后公服用地级别结合新学校、医院等公用设施配套，级别对应调整。

二是细化用途分类。结合最新《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》土地用途分类标准，考虑到产业政策的多样化，新业态的多元化，土地管理的精细化，此次基准地价成果体系中，商服用地细化到二级类即零售商业用地、其他商服用地、餐饮用地、旅馆用地、娱乐康体用地、商务金融用地和批发市场用地。

三是扩大用途范围。随着六安市交通运输行业向社会资本开放力度的加大，交通运输用地需求量逐渐增大，特别是交通场站用地，此次基准地价更新补充制定了交通运输用地基准地价体系。

以上是对六安市城区土地定级及基准地价更新工作的简要介绍，谢谢大家！

答记者问：

提问1：本轮城区基准地价的调整成果会不会对房价产生直接影响？

答：在自然资源管理中，基准地价通常作为考核地价的最低控制线，为政府在土地使用权有偿出让时宗地地价评估提供依据。土地最终的成交价格是由市场需求决定的，主要取决于地块的实际条件、房企对地块的认可程度以及市场竞争激烈程度等供需因素。不管是地价还是房价，都与项目本身的区位及周边配套有密不可分的关系，也与市场需求等多种因素有关，基准地价的调整不会对房价产生直接影响。另外，房地产用地价格的高低，总体取决于市场供需关系，供需平衡，地价保持稳定；供大于求，地价就可能下行；供小于求，地价就可能上涨。相较上一轮的地价水平，本轮基准地价基本稳定，合理反映土地市场变化，有利于提高基准地价体系现势性，不会对房地产用地市场产生直接影响。

提问2：城区土地定级和基准地价更新过程是怎样的？

     答：本轮基准地价更新是在上一轮基准地价编制成果的基础上，经过外业调查、资料收集、内业评估、初步成果提交、意见征询、公开听证、专家论证、成果验收等程序，对项目成果进行不断修改完善，形成新一轮基准地价成果，并最终上报市政府审批，确定公布实施。主要过程如下：

一是调查资料。收集国土空间总体规划和各类经济发展统计数据，土地定级方面如商服繁华度、基础设施条件、人口密度等资料，土地价值方面如土地使用权出让、转让案例，房屋租赁、买卖资料，房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用等资料。

二是内业处理。按照基准地价编制规程要求，合理调整级别和区片，绘制图件，测算样点地价，编制修正体系，形成初步成果。

三是成果论证。我局征求了金安、裕安区政府、市开发区管委、市直相关部门、各区自然资源局、行业专业机构及有关人员的意见，召开了城区基准地价调整成果听证会，进一步完善成果，并向市政府分管负责同志和市政府主要负责同志进行了汇报。

四是成果验收及发布。项目成果经省自然资源厅专家组验收并通过，2023年底经市政府批复，我局向社会公开发布，于2024年1月1日起实施。

提问3：在基准地价评估中，如何确保评估结果的公正性和准确性？

答：基准地价的评估过程是一个科学且严谨的过程，在基准地价评估中，确保评估结果的公正性和准确性至关重要。首先，数据收集应全面、精确且具备可追溯性。收集土地位置、面积、规划用途等空间数据，并结合市场调研资料，获取土地交易、租赁等经济数据。通过多渠道的数据采集与交叉验证，确保数据的完整性和准确性。

其次采用科学、合理的评估方法和技术手段。对收集到的数据进行处理和分析，通过统计学和逻辑推理等技术算法，对土地价值进行量化评估。在这个过程中，会采用城市地价指数模型、回归分析模型等多种方法，提高评估工作的效率。

    最后加强对评估过程的监管和审核。评估工作接受政府和社会各界的监督，确保评估程序的规范性和透明度。评估结果经过多轮次的审查和修改，确保结果的准确性和可靠性。