六安市自然资源和规划局关于《六安市农村集体经营性建设用地入市管理 办法》政策解读新闻发布会

发布人:市自然资源和规划局四级调研员 徐 力

发布地点:市政府新闻发布厅

发布单位:市自然资源局

发布时间:2021年10月15日

摘要:实施农村集体经营性建设用地入市有利于丰富用地保障模式、可使用集体经营性建设用地保障扶贫产业、乡村酒店、特色民宿、乡村旅游等项目落地,有利于农村土地优化配置、使得农村集体经济组织和农民获得更大收益,有利于缩短用地审批周期、减少企业取得成本。为了让社会各界更加全面地了解文件出台的背景、过程和主要内容,促进各地各部门更好地学习、宣传和贯彻文件精神。

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尊敬的各位新闻媒体朋友们:

大家好!

首先对各位新闻媒体朋友的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢,感谢大家一直以来对自然资源和规划工作的关注和支持!

实施农村集体经营性建设用地入市有利于丰富用地保障模式、可使用集体经营性建设用地保障扶贫产业、乡村酒店、特色民宿、乡村旅游等项目落地,有利于农村土地优化配置、使得农村集体经济组织和农民获得更大收益,有利于缩短用地审批周期、减少企业取得成本。为了让社会各界更加全面地了解文件出台的背景、过程和主要内容,促进各地各部门更好地学习、宣传和贯彻文件精神,下面我来介绍一下《办法》的有关情况。

 

一、制定背景和依据

(一)改革要求。为保障农村集体经营性建设用地权能,建立健全城乡统一的建设用地市场体系,党中央和国务院作出一系列指导意见。党的十九大报告提出:巩固和完善农村基本经营制度,深化农村土地制度改革。十九届五中全会提出:健全城乡统一的建设用地市场,积极探索实施农村集体经营性建设用地入市制度。《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提出:在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地入市,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围,完善对被征地农民多元保障机制。

(二)法律依据。新修正的《土地管理法》首次对土地征收的公共利益进行了界定,缩小了征地范围;突破了国有土地垄断土地供应的制度,增加了集体经营性建设用地入市的路径。同时明确了“城乡规划”作为确定集体经营性建设用地的依据,提出了集体经营性建设用地入市的民主决策机制。

 

二、起草过程

按照市委、市政府决策部署,市自然资源局组成专题调研组赴江苏省无锡市及其下辖宜兴市学习考察,实地调研宜兴市部分乡村和企业入市实践情况。认真梳理吸收有关地市的经验做法,结合我市实际,起草了《办法》。

通过书面及在网站公开征求等方式,多次征求各县区和市直相关部门意见,经过多轮讨论,对《办法》进行修改完善。组织市直单位、区自然资源局、自然资源中心所、农村经济组织代表等召开座谈会,充分吸取采纳相关意见建议,对《办法》进一步修改完善,形成《六安市农村集体经营性建设用地入市管理办法(试行)》(送审稿)。

 

三、主要内容

《六安市农村集体经营性建设用地入市管理办法》分为:总则、入市主体、入市途径、入市方式、入市程序、抵押转让、地价和收益管理、监督管理、法律责任、附则,共十章。

第一章  总则。5条,主要是明确出台的目的、适用范围、所有者和使用者权能、职能分工等。

第二章  入市主体。3条,主要是明确入市主体、实施主体、民主决策程序等。

第三章  入市途径。3条,主要是确定入市的具体途径。

第四章  入市方式。2条,主要是明确入市的交易方式和年限等。

第五章  入市程序。9条,主要是明确入市的出让出租方式、具体条件、前期工作、申请内容、审核规定、交易规范、合同签订等。

第六章  抵押、转让。3条,主要是明确转让、抵押的相关规定。

第七章  地价和收益管理。4条,主要是明确出让起始价规定、收益金使用管理等内容。

第八章  监督管理。1条,主要是明确监管职责。

第九章  法律责任。1条,主要是明确责任追究。

第十章  附则。2条,主要是明确实施日期等。

 

四、相关问题的说明

在拟定《办法》过程中,我们坚持积极性和稳妥性相结合原则。考虑到国家顶层设计不够明确,各地均处于试点探索阶段,按照国家已明确的严格按规定执行、国家未限制的大胆尝试的原则,《办法》对入市范围、入市途径、入市交易等方面进行明确和规范。坚持指导性和操作性相结合。《办法》既在宏观上明确了入市收益管理、监督管理的原则,又在微观上明确了入市途径、方式、主体和程序等,对县区加强政策指导并预留操作空间。坚持各方主体利益和权责相统一。《办法》明确了政府、土地所有权人、土地使用权人各方的权利和义务,强调了发挥政府的调节与监管职责和农民集体的自主管理与民主决策作用。

(一)实施空间问题。在界限上,中共中央、国务院印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出“在符合国土空间规划、用途管制和依法取得前提下,允许农村集体经营性建设用地入市”,字面上将入市范围限定在农村。许多城市在试点过程中也将入市范围限制在城镇开发边界外。此次起草《办法》过程中,考虑到国家政策尚未明确,为将来预留操作空间,我市没有将范围限制在城镇开发边界外。在实际操作过程中,各县区可结合实际,将入市重点优先放在城镇开发边界范围外;城镇开发边界范围内不符合土地征收成片开发标准,又急需落地的好项目可以视情选择入市。在用途上,新土地管理法明确为“工业、商业等经营性用途”,在征求意见过程中有些单位提出要限制住宅用地入市,但考虑到将来国家有可能将用途进一步扩大,此次起草《办法》,我市入市用途与新土地管理法表述一致。在实际操作过程中,各县区可结合实际,用途先行控制在工业、商业用地,保障扶贫产业、乡村酒店、特色民宿、乡村旅游等项目。

(二)入市途径问题。土地管理法未对入市途径进行明确,中共中央、国务院印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》提出“允许就地入市或异地调整入市”,但没有明确具体情形。江苏等发达地区在试点过程中,突出存量集体建设用地为主,新增集体建设用地为辅。在起草《办法》过程中,考虑到我市属于农业大市、处于经济发展的成长阶段,乡村振兴项目需求大,而现有存量集体建设用地数量较少、利用效率不高,我市既选择存量集体建设用地可以入市,又明确新增的或经过土地综合整治的集体建设用地也可以入市,拓宽了入市的广度和深度。

(三)开展范围问题。新土地管理法出台后,农村集体经营性建设用地入市已打通政策路径,陆续有许多省选择在一定范围内开展试点工作。目前六安市在全省市级层面第一个出台《办法》,采取全市全面推开的方式开展入市工作。在实际操作过程中,将密切关注国家和安徽省政策调整,加强上下沟通,确保入市工作稳妥推进。

(四)前提条件问题。在起草《办法》过程中,重在宏观上明确入市收益管理、监督管理、操作程序等的基本原则,突出政策指导并预留操作空间。在实际操作过程中,各县区可根据国家文件精神和省自然资源厅试点工作要求,结合本地实际制定入市管理、收益管理、抵押管理等相关配套文件,为入市工作提供政策支撑。完成乡村规划编制、集体建设用地基准地价制定、“房地一体”的集体建设用地确权登记工作,为入市工作创造基本条件。