《六安城区住宅小区地下停车位(库)销售登记管理暂行办法》政策解读新闻发布会

发布人:市住建局党组成员、副局长 倪世平

发布地点:市政府新闻发布厅

发布单位:市住建局

发布时间:2020年12月4日

摘要:近年来,随着群众生活水平的不断提高,汽车保有量持续增长,城区住宅小区内的车辆管理成了物业管理的一个难点,很多小区内车辆乱停乱放,出现了地面车位不够停,地下车位车位没人停的状况,小区周边道路和内部道路变成了公共停车场,严重影响市容市貌。为加强城区住宅小区物业管理,规范地下停车位(库)销售登记管理,保障地下车位权利人合法权益,制定出台《六安城区住宅小区地下停车位(库)销售登记管理暂行办法》。

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各位媒体朋友、各位来宾,上午好!

备受关注的《六安城区住宅小区地下停车位(库)销售登记管理暂行办法》(以下简称《办法》)已于2020年10月26日由市住建局、市自然资源和规划局、市发改委和市市场监管局四部门联合印发实施,进一步规范了我市城区地下停车位(库)销售登记管理,保障了地下车位权利人合法权益。下面,我向大家介绍一下《办法》的相关情况。

一、《办法》制定的背景、过程及依据

近年来,随着群众生活水平的不断提高,汽车保有量也持续增长,中心城区车辆管理成了小区物业管理的一个难点。经调查,我市大部分小区配建有地下停车场,但由于地下车位不能办理不动产登记证等问题,加之管理不到位,造成小区居民不愿购买地下车位,小区地下停车场(库)的使用率不高,直接导致小区车辆乱停乱放,小区周边道路和内部道路变成了公共停车场,严重影响市容市貌和创城工作。按照市五届人大三次会议2号议案的要求,结合叶露中市长和孙军副市长在市政协委员接待日信息专报上的批示要求,市住建局牵头,原市国土局、规划局、法制办、房管局等单位组成调研组,先后赴青岛市和合肥市进行了专题调研,并依据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律法规,拟草了《办法》,征求了各县区政府、市直相关单位和部分房地产开发企业的意见。2020年6月,市住建局委托中证房地产评估造价集团有限公司对出台实施《办法》进行了社会稳定风险评估,评估结论为“低风险”。2020年8月27日,孙军副市长主持召开专题会议,研究讨论《办法》,并要求公开征集公众意见后,以市住建局、自然资源局、发改委、市场监管局4部门联合发文实施。2020年9月1日-10月1日,市住建局公开征集意见,在综合各方面意见后修改后出台了《办法》。

二、《办法》出台的意义

一是完善政策体系,保障业主的权益。当前,由于销售登记办法不明确,我市住宅小区地下停车位基本上是采取以租代售的模式进行收费,开发企业为了收回成本,推行长租模式,按照车位的出售价格收取租金,造成业主花了买车位的钱,却得不到车位的产权,业主意见比较大。《办法》出台以后,能够为购买车位的群众办理不动产权证书,保障群众的合法权益。

二是理顺产权关系,规范房地产市场。地下车位作为小区配套设施的一部分,关系到我市房地产市场的健康发展,开发企业持有大量的车位,形成重资产,不利于企业的发展和运营。同时,地下车位的产权不明晰,造成许多业主不敢买、不能停,对小区的物业管理的规范产生了一定程度的影响。《办法》的出台,可以规范地下停车位的销售、登记行为,促进房地产市场平稳健康发展。

三是规范物业管理,化解捆绑销售问题。少数开发企业为尽快收回资金,在群众购房时,通过出售或长租地下停车位的方式进行捆绑销售,还有少数开发企业通过购买地下停车位降低首付比例等方式违规销售地下停车位,造成广大购房户投诉不断,扰乱房地产市场秩序。《办法》的出台,明确了车位现售的要求,将商品房和车位的销售时点错开,有效防范了捆绑销售的问题,能够化解矛盾。

三、《办法》的主要内容

一是明确了适用范围。第二条规定:本办法适用于六安城区内建设单位以出让方式取得土地使用权的住宅小区地下停车位(库)。法律、法规、规章对国防、人民防空、防灾、文物保护、矿产资源等情形的地下空间开发利用另有规定的,从其规定。第三条规定:本办法所称住宅小区地下停车位(库),是指在国有建设用地上建设的住宅小区地下空间,规划用于停放机动车,具有独立空间、能明确划分车位、未计入公摊的地下停车位(库),不包含机械停车位和人防工程。

二是明确了销售条件。地下车位实行现售模式,第六条规定:住宅小区地下停车位(库)实行现售制度,在办理综合查验后,方可对外销售。销售时要依据实测报告建立车位销售表,并进行网签销售备案。

三是明确了租购并举的要求。第八条规定:建设单位应当充分发挥小区地下停车位(库)的使用功能,对尚未销售或附赠的地下停车位(库),应当公开,业主要求承租的,建设单位不得拒绝或变相拒绝。

四是明确了办证条件。第九条规定:销售或附赠的地下停车位(库)需签订合同,缴纳相关税费后办理产权登记手续,取得不动产权证书。

五是明确了购买群体、数量和条件。第十条规定:地下停车位(库)原则上只能在本小区业主之间进行转让,不得向本小区业主以外的其他单位或个人转让。第十三条规定: 地下停车位(库)在办理首次登记12个月后,尚有地下停车位(库)未租售的,可以向有需求的业主出售第二个停车位,出售之前必须在小区主出入口、车库出入口等小区显著位置进行售前公示,公示期为1个月。当需求量大于供给量时,应采取公开摇号的方式出售。每户最多只能购买(含租赁)2个地下停车位(库)。第十四条规定:建设单位与购房人解除商品房买卖合同时,应同时解除所退房源对应的车位买卖合同。

六是明确了遗留问题的解决办法。第十六条规定:建设单位与业主签订地下停车位(库)长期租赁合同的(租期加附赠期限与土地出让年限一致),可将租赁合同变更为买卖合同后办理登记手续,开发企业不得再次收取费用。开发企业已清算注销的,经公告无权利人主张的,可依据转让(赠予)协议或经备案的长期租赁合同办理登记手续。

各位各位媒体朋友、各位来宾,关于《办法》的有关情况,我就介绍到这里。再次感谢大家对地下停车位(库)销售登记管理工作的关心和支持,在《办法》实施的过程中如有相关意见建议,欢迎大家积极向我们反馈,谢谢大家。

答记者问:

问1:六安市地下停车位(库)办证程序有哪些?

答:根据《不动产登记暂行条例实施细则》及六建房【2020】69号文件的规定,业主在办理地下停车位(库)不动产权证前,应先由建设单位办理首次登记,待建设单位首次登记办结后,业主购买的地下车位(库)才能申请转移登记(即个人办证)。

问2:业主购买住宅小区地下停车位(库)办证需要哪些申请材料?

答:根据《不动产登记操作规范(试行)》的相关规定,申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记,需申请人持身份证、已备案的商品房买卖合同、契税完税证明(缴税时需提供购房发票)即可申请地下车位(库)办证。

问3:对住宅小区地下车位(库)的价格监管有哪些内容和措施?

答:对住宅小区地下车位(库)的价格监管主要包括:一是未明码标价的行为;二是在标价和公示的收费之外收取未予标明的费用的行为;三是销售价格高于向价格主管部门(发改委)申报的备案价格的行为;四是利用虚假的或者使人误解的价格手段,诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的行为等。我们将同住建部门定期开展住宅小区地下车位(库)的价格专项检查,规范住宅小区地下车位(库)销售价格行为,保护消费者合法权益,如发现价格违法行为,将依法查处,对情节恶劣的典型案件将通过新闻媒体予以公开曝光。

问4:什么样的地下停车位(库)可以申请销售价格备案,以及如何办理价格备案手续?

答:城区内建设单位以出让方式取得土地使用权的,规划用于停放机动车,且具有独立空间、能明确划分车位、未计入公摊的住宅小区地下停车位(库),均可申请销售价格备案(不包含机械停车位和人防工程)。

住宅小区建设单位在办理完小区综合查验后,可向市发改委申请办理价格备案手续。我委将定期召开部门联席会议,会同市住建局、市自然资源局、市市场监管局等部门,对申报价格进行集体审核。待形成一致意见后,便可在我委政务服务中心窗口办理相关手续。

问5:在购买住宅小区地下车位(库)时有哪些注意事项?

答:一是要注意甄别人防车位(库)和非人防车位(库)。本办法所称住宅小区地下停车位(库),是指在国有建设用地上建设的住宅小区地下空间,规划用于停放机动车,具有独立空间、能明确划分车位、未计入公摊的地下停车位(库),不包含机械停车位和人防工程。销售时要依据实测报告建立车位销售表,具体情况可以在车位销售表中查看。二是要注意查看销售备案登记证。住宅小区地下停车位(库)实行现售制度,在办理综合查验并办理销售备案登记证后,方可对外销售。用户在购买车位(库)时要注意查看销售备案登记证,未取得销售备案登记证的不得销售。三是要注意签订合同。业主在签订合同时要注意车位(库)的价格、位置编号等信息,保护自身的合法权益。四是要注意购买第二个车位(库)的条件。《办法》第十三条规定: 地下停车位(库)在办理首次登记12个月后,尚有地下停车位(库)未租售的,可以向有需求的业主出售第二个停车位,出售之前必须在小区主出入口、车库出入口等小区显著位置进行售前公示,公示期为1个月。当需求量大于供给量时,应采取公开摇号的方式出售。每户最多只能购买(含租赁)2个地下停车位(库)。